Investir dans l’immobilier, c’est comme naviguer en haute mer. Il vous faut une boussole fiable pour vous guider vers les eaux de la rentabilité et éviter les écueils des mauvaises affaires. Ici, nous allons détailler l’un des instruments de navigation les plus précieux pour tout investisseur : le rendement locatif net. Pourquoi est-ce crucial de le calculer ? Quelle est sa différence par rapport aux autres types de rendements ? Et comment peut-il influencer vos décisions d’achat immobilier ?
Qu’est-ce que le rendement locatif net ?
L’essentiel à comprendre
Quand on parle d’immobilier locatif, penser au rendement est aussi instinctif que de chercher le prix sur une étiquette. C’est un indicateur qui révèle la performance de votre investissement locatif. Mais attention, il ne faut pas se contenter du rendement locatif brut qui n’est, disons-le franchement, qu’une vue partielle de la situation. Le rendement locatif net, lui, est le grand frère avisé qui prend en compte les dépenses au-delà du simple prix d’achat.
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Imaginez que vous êtes un chef cuisinier et que le rendement locatif brut est le coût de vos ingrédients bruts. Le rendement locatif net, c’est le coût réel de votre plat une fois que vous avez pris en compte l’énergie, les épices et le temps passé en cuisine. Concrètement, le rendement locatif net se calcule en retirant du loyer annuel les dépenses courantes et nécessaires à la maintenance et la gestion de votre logement en location.
Coûts et frais à intégrer
Voici les ingrédients de notre recette de rendement locatif net :
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- La taxe foncière ;
- Les frais de travaux et entretiens ;
- L’impôt sur les revenus fonciers ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les charges de copropriété si pertinent ;
- Les assurances liées à la location.
Ces coûts, une fois déduits des loyers, vous donnent une image plus réaliste des revenus locatifs.
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Calcul du rendement locatif net
La formule magique
Le calcul du rendement locatif net est simple en théorie mais demande de l’attention aux détails. La formule à garder en mémoire est :
Rendement locatif net = (Loyer annuel – Charges et frais divers) / Coût total d’achat x 100
Un calcul illustré
Prenons un projet d’investisseur concret pour mieux comprendre. Disons que ce dernier reçoit un loyer mensuel de 800 euros pour un bien acheté 120 000 euros. Ses charges s’élèvent à :
- 1000 euros de charges de copropriété ;
- 700 euros de taxe foncière ;
- 400 euros pour l’entretien ;
- 900 euros de frais d’agent immobilier ;
- 600 euros pour des travaux ;
- 200 euros d’assurance.
L’opération serait donc : (800 x 12 – (1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200)) / 120 000 x 100, soit un rendement locatif net de 4,83%.
Diminuer les frais pour optimiser la rentabilité
Notez bien, pour améliorer votre rentabilité locative, il est judicieux de réduire les frais annexes. Cela pourrait signifier négocier des tarifs pour les travaux, chercher des assurances plus compétitives ou optimiser la gestion locative.
Utilité du rendement locatif net
Pourquoi s’intéresser à ce rendement ?
Le rendement locatif net est un outil de précision. Après avoir filtré les offres grâce au rendement brut, c’est celui-ci qui vous indique lesquelles méritent votre attention et votre argent. C’est un argument de poids pour convaincre votre banquier de la viabilité de votre projet immobilier lors d’une demande de prêt.
La prise en compte des impôts
Un détail à ne pas négliger : cette mesure ne prend pas en compte l’imposition sur les revenus locatifs. Pour cela, il vous faudra atteindre le Saint Graal du rendement, le net-net. Mais ceci est une affaire plus complexe et individuelle.